Estudio sobre la vivienda en Euskal Herria

1. Las viviendas demandadas son 78.000 más de las ofertadas. En el año 2000 se constataba una necesidad de vivienda (tanto de cambio de vivienda como de acceso a la primera vivienda) de 102.162 unidades para el conjunto de Hego Euskal Herria. Sin embargo, sólo se ofertaron 24.150 viviendas (tanto de alquiler como de venta). La oferta de vivienda, por tanto, presentaba un déficit de 78.012 viviendas. 2. Hay cerca de 100.000 viviendas vacías en Hego Euskal Herria. Según el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, en la CAPV hay 72.733 pisos desocupados. El Instituto Nacional de Estadística cifra en 24.936 las viviendas vacías en Nafarroa. Esto nos da una cantidad de 97.669 viviendas deshabitadas en Hego Euskal Herria a las que se les podría dar algún uso y solucionar parte del problema de la vivienda. 3. Los precios de las viviendas ofertadas superan por mucho las posibilidades de la gran mayoría. El precio medio por m2 de la vivienda nueva libre de la CAPV se sitúa en 314.000 ptas./m2 en el cuarto trimestre de 2000. Por capitales, la más cara sería Donostia, con 564.000 pesetas por m2, seguida de Gasteiz, con 336.000 pesetas, y por último tendríamos Bilbo, con 271.000 pesetas. Desde el primer trimestre de 1996 hasta el cuarto trimestre de 2000, el precio de la vivienda nueva libre ha aumentado un 23,4% en la CAPV. El precio medio por m2 de superficie útil de la vivienda de segunda mano alcanza las 400.000 ptas./m2 en el cuarto trimestre de 2000. Esto quiere decir que el precio por m2 de la vivienda usada es un 27,4% mayor que el de la vivienda nueva. Por capitales, el orden de carestía de los precios por m2 de la vivienda usada sigue siendo el mismo que en el caso de la vivienda nueva. La ciudad más cara sería, Donostia, con 588.000 ptas./m2, seguida por Gasteiz, con 450.000 ptas./m2, y por último, Bilbo, con 372.000 ptas./m2. Entre el primer trimestre del 96 y el cuarto trimestre de 2000, los precios por m2 de las viviendas usadas aumentan un 70,6% en la CAPV. El precio por m2 de vivienda libre en Nafarroa en febrero de 2000 es de 300.000 pesetas. En su conjunto (del primer trimestre de 1996 al cuarto de 1999), los precios por m2 de las viviendas libres en Nafarroa aumentaron un 50%. Recapitulando: entre el primer trimestre de 1996 y el cuarto trimestre de 2000, el precio por metro cuadrado de las viviendas nuevas en la CAPV ha aumentado un 23,4% y el de las usadas un 70,6%. En la CAPV, el precio medio de la vivienda libre nueva es de 27,6 millones de pesetas. Esto supone un 54,2% más que el precio medio declarado como asumible por los hogares necesitados cambio, y el 65,3% más que el asumible por los hogares necesitados de acceso. El precio medio de la vivienda usada ofertada en la CAPV es de 34,9 millones de pesetas, 17 millones más que el precio medio asumible declarado por los hogares necesitados de cambio y un 109% mayor que el declarado por los hogares necesitados de acceso. En Nafarroa, el precio medio asumible declarado por los hogares necesitados de cambio es la mitad que el precio medio de la vivienda libre (nueva y usada), que asciende a 26,8 millones de pesetas. De este modo, el precio medio de venta de la vivienda libre es un 100% más caro que el precio medio asumible declarado por los hogares necesitados de cambio, y un 81,52% mayor que el precio asumible por los hogares necesita de acceso. A estos precios habría que añadir un 8 u 9% más por el IVA, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y coste de las escrituras. Entre 1994 y el año 2000 el precio medio de las vivienda nueva libre se incremetó el 35% mientras que la usada lo hacía el 79,73%. Los pagos mensuales (amortización más intereses) suponen en el caso destinados a vivienda en la CAPV suponen un 29,4% de los ingresos (56.000 pesetas) para los hogares necesitados de cambio y un 49,06% de sus ingresos (90.000 pesetas)para los hogares necesitados de acceso. En el caso de Nafarroa, suponen el 28,15% de los ingresos (57.000 pesetas)para los necesitados de cambio y el 47% de sus ingresos (80.000 pesetas) para los hogares necesitados de acceso. En la mayoría de los casos, se prevé financiar la futura vivienda con los ingresos de una sola persona: el 61,5% de los hogares necesitados de cambio de la CAPV y el 55,3% de los de acceso. En el caso de Nafarroa, es el 51,6% de los hogares necesitados de cambio los que prevén financiación unipersonal, frente al 73,6% de los necesitados de acceso. Este dato nos da una muestra del ahogo financiero que supone la compra de una vivienda. Además del enorme esfuerzo económico, la actual situación del mercado de trabajo (precariedad etc.) dificulta la estabilidad de los ingresos necesarios para afrontar una decisión de estas características. 4. El suelo no es escaso; es caro. El factor más influyente en el precio último de la vivienda es el suelo. El Euskal Herria no hay problema de suelo, de hecho, hay suelo disponible calificado para construir casi el doble de las viviendas que se demandan. El problema es la especulación que propietarios, ayuntamientos, promotores, constructores... realizan: al no poner el suelo en el mercado se produce una ralentización del proceso de construcción para subir los precios. 5. Nuestro nivel de alquiler es mucho menor que el europeo. Si la compra de la vivienda se presenta llena de dificultades, el alquiler no facilita en absoluto la situación. En la CAPV, el alquiler medio es de 99.000 pesetas mensuales; en Nafarroa, de 80.000. Debido al alto precio de los alquileres, ésta no es una opción elegida por los hogares necesitados de vivienda. Un parqué público de viviendas de alquiler es uno de los grandes déficits de la CAPV y Navarra. En 1999 el nivel de alquiler de la UE (39%) era casi tres veces mayor que el del Estado español (14%). La diferencia respecto a la UE sería mucho mayor en el caso del alquiler social donde, el nivel europeo (18%) sería 9 veces mayor que el del Estado español (2%). 6. 140. personas en la CAPV no tienen recursos económicos para independizarse. Según los datos de la Encuesta de Pobreza y Desigualdades Sociales de 2000, 139.876 personas (un 6,7% del total) en la CAPV desean constituir un nuevo hogar y no pueden hacerlo por falta de recursos económicos. El 67,8% de la población que desea independizarse señala como condición para ello solucionar el problema de la vivienda. Etxebizitza, sindikatuaren kezka (Editorial. Astekaria 67) Un lugar donde vivir (Entrevista. Landeia 102, abril 2002) ELA critica la falta de una política pública de vivienda y reivindica que se oferten 20.000 pisos protegidos al año. Tener vivienda ya no es un derecho: en un contexto laboral caracterizado por el paro y la precariedad de la juventud se ha convertido en un auténtico lujo. Un dato: En la CAPV, a finales del 2000, el precio por metro cuadro de la vivienda nueva alcanzaba las 314.000 pesetas, y las 400.000, la de segunda mano. Los precios de la vivienda nueva crecieron el 23,4% entre 1996 y el 2000; la de segunda mano, nada menos que el 70,6%. En Navarra la situación no es sustancialmente mejor: el precio del metro cuadrado de la vivienda libre era de 300.000 pesetas en febrero del 2000. Entre 1996 y 2000 el precio aumentó un 50%. Más pruebas: según las estadísticas, los/as ciudadanos/as de Euskal Herria que acceden a una primera vivienda dedican la mitad de su salario a pagar la hipoteca. Mikel Noval y Julene Gabiola, miembros del Gabinete de Estudios de ELA que acaban de realizar un amplio estudio sobre el tema, califican la situación de “escándalo social”, reclaman a las instituciones vascas una verdadera política pública de vivienda que ponga fin a la especulación actual del suelo y reivindican un importante aumento de viviendas protegidas, en concreto, hasta alcanzar al menos 20.000 al año. - ¿Cuál es la situación del mercado de la vivienda en Euskal Herria? - El mercado de la vivienda ha llegado a niveles insoportables. Se ha experientado un crecimiento espectacular y sin control de los precios. A finales del 2000 el precio medio por metro cuadro de la vivienda libre nueva de la CAPV era de 314.000 pesetas, y de 400.000 la de segunda mano. Entre 1996 y el 2000 el precio de la vivienda nueva ha aumentado un 23,4%, y la de segunda mano, ni más ni menos que un 70,6%. Por su parte, en Navarra, el metro cuadrado de la vivienda libre en febrero de 2000 era de 300.000 pesetas. Entre el 96 y el 2000 el precio aumentó un 50%. Si a la situación descrita le sumamos que la oferta de pisos de alquiler es escasa y cara (casi 100.000 pesetas de media en la CAPV y 80.000 en Navarra), el resultado es escandaloso. - Los mayores paganos de esta situación, los de siempre, la clase trabajadora, y, en concreto, los más jóvenes... - Esta situación tiene unos claros perjudicados y perjudicadas. No todo el mundo se encuentra en las mismas condiciones para el acceso a una vivienda, no todos tienen la misma capacidad para hipotecarse. La realidad del mercado de trabajo, con una altísima tasa de eventualidad y muy bajos salarios es, sin duda, un handicap evidente que imposibilita a muchas personas el acceso a una vivienda digna. Son las clases populares, los asalariados/as, parados y paradas y, los jóvenes, especialmente, los que sufren esta realidad más intensamente. Se calcula que cerca de 140.000 personas no pueden acceder a una vivienda en la CAPV. Mercado especulativo - ¿Cuáles son las consecuencias? - El resultado es que muchas personas no pueden emanciparse de los hogares paternos y maternos, o la dependencia casi absoluta de las entidades crediticias por el gran nivel de endeudamiento al que se ven obligados, lo que ocasiona que la mayor parte de los ingresos vayan destinados al pago de intereses y amortización. En la CAPV, las familias dedican mensualmente al pago de la vivienda (amortización más intereses) un 29,4% de los ingresos (56.000 pesetas) en aquellos hogares necesitados de cambio y un 49,06% de sus ingresos (90.000 pesetas) en los hogares necesitados de acceso. En el caso de Nafarroa, suponen el 28,15% de los ingresos (57.000 pesetas) para los necesitados de cambio y el 47% de sus ingresos (80.000 pesetas) para los hogares necesitados de acceso. - En el informe reivindicáis un cambio radical de la actual política de vivienda. ¿Cuáles son las propuestas de ELA? - La política de vivienda debe atender las necesidades y demandas sociales existentes y debe sustentarse en premisas muy distintas a las actuales. Creemos, en primer lugar, que es imprescindible una mayor implicación de las Administraciones Públicas, que debe ponerse en marcha una verdadera política pública de vivienda. ELA ha elaborado una batería de propuestas que consideramos necesarias para avanzar en el camino adecuado: en concreto, creemos que hay que actuar sobre el suelo, que la oferta de viviendas protegidas debe crecer espectacularmente, utilización de las viviendas vacías, ayudas para la compra y rehabilitación de viviendas, adecuación del tamaño de algunas de las viviendas, más garantías para los compradores... En definitiva, el acceso a la vivienda debe ser un derecho de los ciudadanos/as de este país. Coto a la especulación - Vayamos desgranando. ¿Qué medidas proponemos en materia de suelo? - En Euskal Herria, contrariamente a lo que a veces se dice, no hay problema de suelo: de hecho, hay suelo disponible calificado para construir casi el doble de las viviendas que se demandan. El problema es la especulación que propietarios, ayuntamientos, promotores, constructores... realizan: al no poner el suelo en el mercado se produce una ralentización del proceso de construcción para subir los precios. La Administración tiene que utilizar el suelo público calificado para construir viviendas protegidas y exigir a todos los operadores (públicos y privados) plazos cortos para la edificación y construcción de viviendas. Una mayor construcción de viviendas públicas en suelo público disminuiría la demanda de suelo existente, con su consiguiente repercusión en la disminución del precio del resto del suelo. Es imprescindible una actuación conjunta de las distintas instituciones (gobierno, diputaciones y ayuntamientos) para controlar la especulación que se da en este campo y limitar así la gran repercusión que juega el suelo en el precio final de las viviendas. Más vivienda protegida - ELA exige una mayor oferta de viviendas protegidas y adelanta incluso una cifra: 20.000 al año. - La oferta total de viviendas es insuficiente, pero considerando los precios actuales de las viviendas y las dificultades de pagarlas que tienen los hogares necesitados, creemos que sobre todo, es la oferta de viviendas protegidas la que es insuficiente. En el año 2000 tan sólo se ofertaron 5.303 viviendas protegidas para el conjunto de Hego Euskal Herria, cantidad ridícula para la demanda existente. El número de viviendas protegidas en Hego Euskal Herria tiene que aumentar fuertemente, para que en un plazo corto (3/4 años) se llegue a 20.000 al año (este es el número de hogares que declaran no poder pagar por su futura vivienda más de 12 millones de pesetas). - Además de que hay pocas viviendas protegidas se habla de fraude en la adjudicación de muchas de ellas. - Tiene que haber un control más estricto sobre la adjudicación, tanto en compra como en alquiler, de las viviendas protegidas. Son inaceptables los casos de adjudicación sin sorteo que se han llegado a dar. Siempre que se dé una venta de alguna vivienda protegida tiene que ejercerse de manera habitual el derecho de tanteo y retracto a favor de la administración, para que estas viviendas permanezcan siempre en régimen protegido. En cuanto al sorteo de viviendas protegidas, proponemos un sistema en el que los distintos grupos de renta tengan un tratamiento distinto. No es de justicia, por poner un ejemplo, que los hogares con rentas medias anuales de 1,5 millones de pesetas tengan, como en la actualidad, la misma posibilidad de que les adjudique una vivienda que los hogares cuyas rentas medias anuales son de 5,5 millones de pesetas. - De manera indirecta nos encontramos aquí con otro problema, denunciado ya recurrentemente por ELA: el fraude fiscal. - En el caso de la adjudicación de las viviendas protegidas podemos ver otra injusticia a la que lleva este fraude, al dar la misma posibilidad de obtener una vivienda a un hogar que en realidad obtuviera más rentas que otros hogares. Puede ocurrir incluso que personas u hogares con ingresos reales por encima del límite establecido, al ocultarlos, se vean beneficiadas. - El número de viviendas vacías es enorme... - Para poner en el mercado las viviendas vacías sería útil un sistema de alquiler en el que intermediara la Administración, donde el propietario de la vivienda y el inquilino se sometieran a un sistema voluntario. Las Ayudas de Emergencia Social (con una dotación mayor de la que disponen en la actualidad), deberían dirigirse a garantizar el pago del alquiler para aquellos que realmente no dispongan de ingresos suficientes. Desde ELA defendemos una política que potencie el alquiler. - El concepto de familia ha cambiado pero los pisos siguen siendo medio-grandes. - Así es. El mercado de la vivienda debería considerar estos cambios. Si se construyeran más viviendas de un menor tamaño, el precio de éstas podría disminuir, con lo que se solucionaría parte del problema económico de la necesidad de vivienda. A su vez, al construir estas viviendas de menor tamaño podrían construirse más viviendas en el suelo disponible, y esto también daría una solución parcial al problema de la escasa oferta de vivienda.